Statut LMNP ou LMP, que choisir ?

QU’EST-CE QUE LE LMNP ?

La location en Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue : réductions d’impôts et possibilité de récupérer la TVA.
Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.
La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé

Plusieurs options fiscales sont disponibles pour un investissement en LMNP.
Un investissement LMNP peut aussi bien concerner un bien situé dans une « résidence services » qu’un logement classique ne proposant aucun service aux locataires.

À QUI CELA S’ADRESSE-T-IL ?

Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite.

Le dispositif est accessible à tout particulier ne payant pas nécessairement beaucoup d’impôts, il est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.

DIFFÉRENCE ENTRE LMNP ET LMP

Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :

– Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an.

– Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.

– N’étant pas enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.

Contrairement à la location à titre non professionnel, le régime LMP permet notamment de déduire l’intégralité des charges liées aux biens, notamment les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion, d’assurances, les intérêts d’emprunt, tout comme les droits de mutation, les frais d’établissement, les frais de notaire et de constitution de société. Mieux, il est possible d’amortir la valeur du bien ou encore d’imputer des déficits sur le revenu imposable. Toutefois, ce statut entraîne des obligations fiscales et comptables bien plus importantes que le régime de base.

LES RÉGIMES FISCAUX

Régime Micro

Vos revenus de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas 70 000 € pour une location meublée classique ou 170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ? Vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable ? Utilisez le régime micro.

Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ) ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location. Son montant minimum est de 305 €.

Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises (c’est-à-dire les provisions pour charges payées par le locataire).

Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l’abattement (50 % ou 71 %) automatiquement calculé par l’administration. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Si vos revenus de locations meublées sont soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP. Dans le cas contraire, vos revenus seront soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Les personnes exerçant une activité de location meublée de courte durée (locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile) dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d’activité par les organismes sociaux.


Régime Réel

Le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites d’application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.

Le régime réel d’imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …).


Source : impôts.gouv.fr