Plafonnement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Faut-il encore acheter un bien immobilier pour le louer à Lyon?

La Loi Elan (nov. 2018) permet à certaines collectivités, dont la Métropole de Lyon, d’expérimenter sur leur territoire l’encadrement des loyers pour lutter contre la hausse excessive dans les zones « tendues ».

Ce dispositif s’applique pour cinq ans aux logements mis ou remis en location et en renouvellement de bail. Les loyers doivent alors s’inscrire dans un barème défini par arrêté préfectoral, selon les loyers de référence constatés par l’observatoire local des loyers privés (OLL), par secteur géographique et par catégorie de logement. Ils ne peuvent pas dépasser le loyer médian constaté sur le secteur, majoré de 20%. Le loyer médian calculé par l’Observatoire local des loyers (OLL) est de 12,6 € sur Lyon et de 12€ sur Villeurbanne. Le loyer médian pour les petites surfaces sur Lyon et Villeurbanne s’élève à 16,2€/m².

Le dispositif implique qu’un loyer de référence soit établi par le préfet, qui s’appuie sur ceux enregistrés par l’observatoire local des loyers. L’indicateur prend toutefois en compte l’adresse, l’année de construction et le nombre de pièces du logement. Le fait d’être un logement meublé ou non entre également en jeu. L’agglomération lyonnaise espère voir la mise en œuvre du dispositif courant 2021. L’expérimentation est déjà en cours à Paris, où elle a été lancée en 2019. À Lille, elle est en vigueur depuis mars dernier.

L’objectif est de lutter contre les prix excessifs, principalement sur des petites surfaces situées en hyper centre. La métropole et l’hyper centre lyonnais doivent pouvoir rester accessible pour tous et notamment pour ceux en situation précaire comme les étudiants. L’objectif est aussi de réduire la différence de loyer entre les biens sociaux et les biens privés mis en location.

Le dispositif d’encadrement des loyers va s’accompagner de la mise en place rapide d’une brigade du logement. Ses missions ? Contrôler le montant des loyers pratiqués, repérer les logements vacants, identifier les logements insalubres et contrôler les locations saisonnières.

La loi Élan présente la possibilité d’un « complément de loyer exceptionnel » à l’encadrement. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Par exemple : une terrasse, un jardin, une vue exceptionnelle sur un monument, un parking, une hauteur sous plafond de 3,3m ou des équipements luxueux pourront être des critères de complément de loyer.

A titre préliminaire, il est important de rappeler que le modèle de bail obligatoire depuis 2014 impose d’indiquer explicitement les valeurs de référence médianes et majorées. Le locataire peut donc facilement savoir si le loyer demandé est supérieur ou non à la valeur de référence majoré (valeur médiane + 20%).

Le cas échéant il est obligatoire d’indiquer sur le bail un complément de loyer justifié de manière explicite.

En cas de complément de loyer exceptionnel non justifié – ou d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification – le bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail.

Dans le cas d’un renouvellement du bail

Le locataire ou le propriétaire peut proposer un nouveau loyer dans le respect des délais suivants :

– Le bailleur informe, au moins 6 mois avant la fin du bail, le locataire de la réévaluation au plus égal au loyer de référence minoré

– Le locataire demande, au moins 5 mois avant la fin du bail, la réévaluation en diminution du loyer à son bailleur.

Les sanctions en cas de non-respect des loyers de référence

En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut demander au bailleur dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours. Le bailleur dispose d’un mois pour répondre au préfet. Si la mise en demeure du préfet reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5.000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral. L’amende est prononcée après que le bailleur a eu la possibilité de transmettre ses observations.

Même si une amende est prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur, le locataire peut effectuer les démarches auprès du juge pour demander la diminution de son loyer.